A Convenção Condominial é um documento que serve para determinar normas e diretrizes com o objetivo de garantir o funcionamento e o convívio entre moradores nos condomínios.

As normas e diretrizes mencionada acima devem estar em consonância com a Constituição Federal de 1988 e com o que está disciplinado no Código Civil de 2002 (C.C / 2002) que é a lei federal que regula as relações condominiais.

O art. 1333 do C.C estabelece:

A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Deste dispositivo podemos extrair que a Convenção se aplica a proprietário (condômino) e locatários. E perante a terceiros, a convenção é aplicada?

Não existe uma exigência para que a Convenção seja levada a registro para ser aplicada a seus moradores. Contudo, perante a terceiros o registro se torna essencial, tanto é, que o parágrafo único do art.1333 do C.C estabelece o seguinte:

Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

O próprio Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que a Convenção aprovada pelo quórum estabelecido na lei é eficaz perante os condôminos, independente do registo. A súmula 260 menciona exatamente isso:

A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

Entretanto, quando a questão passa a ser aplicabilidade perante terceiros, o STJ já pacificou entendimento que a Convenção precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da cidade.

Sendo assim, para trazer maior segurança jurídica para o Condomínio e seus moradores é recomendado o registro da Convenção, para que possa ser aplicada perante terceiros que descumpre suas normas e causem prejuízo em suas dependências.

Fontes: Superior Tribunal de Justiça, Código Civil de 2002