Necessárias: Têm o objetivo de conservar a edificação ou evitar sua deterioração. Se forem obras urgentes pode ser realizada sem assembleia previa. Por outro lado, o quórum é da maioria simples dos presentes na Assembleia.

Obras necessárias urgentes realizadas por um condômino sem aviso prévio podem ser reembolsadas se comprovada a urgência e a inércia do síndico.

Úteis: Aumentam ou facilitam o uso das coisas comuns. Exigem a aprovação da maioria absoluta de todos os condôminos, isto é, 50% (cinquenta por cento) mais 1(um) do total dos condôminos, não apenas dos presentes na assembleia.

Se o síndico realizar uma obra útil sem esse quórum legal, ele pode ser responsabilizado pessoalmente e obrigado a arcar com os custos ou ter a obra embargada pelos moradores.

Voluptuárias: São de mero deleite, recreação ou luxo, sem aumentar a utilidade do bem. Exigem quórum qualificado de 2/3 (dois terços) de todos os condôminos.

Aprovações que não atingem esse quórum são nulas. Obras não aprovadas podem resultar em multas, embargo ou até ordem judicial para desfazimento às custas do responsável.

Quando um item de lazer ou decoração, voluptuário, se desgasta a ponto de oferecer riscos aos moradores, ou um item de comodidade, útil, passa a ser essencial para a segurança e valorização, eles mudam de categoria. Por exemplo, a instalação de corrimãos ou rampas — antes vistos como melhorias — hoje são classificados como obras necessárias para garantir a acessibilidade e evitar ações legais contra o condomínio.

Você está lidando com uma obra específica que precisa de aprovação, ou está apenas pesquisando para a assembleia do seu condomínio? Se quiser, posso explicar melhor como lidar com a questão.